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A responsabilidade pelas despesas condominiais

O condômino é obrigado a pagar as despesas ordinárias, que são aquelas impostas para a cobertura das despesas de custeio e recolhidas de acordo com o que a Convenção determinar. Em regra, o critério adotado é por fração ideal, salvo disposição em sentido diverso na Convenção.

Assim, se a Convenção nada dispuser sobre o critério de rateio, este será feito por fração ideal, mas se a lei interna do condomínio previr o rateio igualitário, por exemplo, esse deve a maneira pela qual as despesas serão rateadas.

Existem ainda as despesas extraordinárias, que são aquelas instituídas para a realização de obras ou benfeitorias. São despesas pontuais e por tempo determinado. Os condôminos são obrigados a pagar as duas, independentemente da participação em assembleia que as instituiu. Em alguns casos há ainda o fundo de reserva, que geralmente é fixado em certo percentual da taxa ordinária.

É importante lembrar que tanto taxas ordinárias quanto extraordinárias são do proprietário do imóvel. Quando o imóvel é alugado o inquilino normalmente assume o ônus de pagar a taxa ordinária perante o proprietário. Entretanto, essa disposição vincula apenas o proprietário e seu inquilino. Portanto, caso o inquilino não pague taxas ordinárias, perante o condomínio a responsabilidade é do proprietário da unidade.

Já o fundo de reserva é uma arrecadação cujos recursos destinam-se a cobrir despesas urgentes e não previstas no orçamento anual. Normalmente a própria Convenção já traz a previsão e as respectivas normas. A cobrança do fundo de reserva costuma corresponder a determinado percentual do valor da taxa ordinária e deverá ser suspensa quando o volume arrecadado atingir determinado valor. Geralmente sua utilização somente ocorrerá mediante aprovação de assembleia ou do conselho fiscal.

Uma questão bastante complexa é se despesas oriundas de bens não utilizados por determinados proprietários podem ser rateadas por todos os condôminos. Seria os casos, por exemplo de condomínios mistos, com lojas no térreo e unidades residenciais nos demais andares. Ou então de condomínios sem garagem e com habitações desde o térreo. Nesse caso os proprietários das unidades térreas não têm ao seu dispor a utilização de elevadores.

Nesses casos, aplica-se o disposto no art. 1.340 do Código Civil,  segundo o qual as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de determinado grupo de condôminos devem ser cobradas apenas deste último. Entretanto, o artigo só se aplica caso um ou mais condôminos estejam impossibilitados de usar a área comum e não se ele decidiu se abster. Exemplificando: Não se deve cobrar de uma unidade comercial quota-parte no uso de elevador que serve a área residencial de um condomínio, mas um condômino não pode se eximir em pagar o mesmo tipo de despesa sob a alegação que não usa o elevador, preferindo utilizar as escadas. O mesmo se aplica, por exemplo, ao condômino que não utiliza determinada área de lazer.

Marcelo Moura Coelho – OAB/DF 22.931

José Alves Coelho – OAB/DF 23.468

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condominionoplay

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