débitos condomínios

Comprar imóvel com débito condominial

Comprar imóvel com débito condominial

Outra questão que atormenta muitos condomínios é a responsabilidade pelo pagamento de encargos condominiais vencidos antes da transferência da propriedade de uma unidade condominial de uma pessoa para outra.

De um lado a pessoa que comprou o imóvel alega que os encargos vencidos antes da aquisição não são de sua responsabilidade. Por outro, aquele que vendeu o bem geralmente não tem qualquer interesse em resolver o problema.

Neste caso, o adquirente assume a dívida perante o condomínio, conforme determinação do art. 1.345 do Código Civil, que normatiza que “o adquirente responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios”.

A lei claramente escolheu proteger os interesses da coletividade dos condôminos, representada pelo condomínio, eis que, caso o adquirente não fosse responsabilizado, haveria o sério risco da dívida nunca ser sanada.

Por outro lado, é importante saber que tanto o Superior Tribunal de Justiça quanto o Tribunal de Justiça do Distrito Federal têm adotado entendimento diverso quando se trata de aquisição de imóvel novo direto da construtora.

Nesse caso, a responsabilidade do adquirente inicia-se somente após o recebimento do imóvel, que deve ser comprovado pela assinatura do termo de entrega de chaves ou termo de imissão de posse.

Assim, os encargos condominiais vencidos antes da imissão na posse do imóvel pelo comprador são de responsabilidade da construtora ou incorporadora do condomínio.

O disposto no art. 1.345 do Código Civil também se aplica nos casos imóvel foi vendido e o comprador não registrou a escritura e também não paga os encargos condominiais. Mas nesses casos muitas vezes o condomínio pode ter dificuldades para ajuizar uma ação.

Contra quem seria correto ajuizá-la: o vendedor do imóvel, mas que permanece como proprietário perante o Cartório de Registros Imobiliários, ou o comprador, mas que ainda não registrou o imóvel em seu nome?

Infelizmente, o fato narrado é bastante comum. Entendemos que o condomínio deve se precaver antes de ajuizar uma ação, para evitar risco de cobrança indevida.

O Superior Tribunal de Justiça estabeleceu dois parâmetros para casos como esse para ajuizar ação contra um comprador que ainda não transferiu o imóvel: é necessário comprovar a compra (por meio de contrato) e cobrar do comprador o débito vencido após ele efetivamente estar ocupando a unidade condominial.

Assim, é interessante antes notificar o vendedor solicitando a apresentação de documento que comprove a venda do imóvel. Caso haja, deve-se juntá-lo à certidão de ônus do imóvel e ajuizar contra o comprador que ainda não transferiu para seu nome. Caso o vendedor permaneça inerte, é possível ajuizar ação contra ele, comprovando que ele foi notificado e não comprovou a venda.

Crédito da imagem: Designed by Freepik

Marcelo Moura Coelho – OAB/DF 22.931

José Alves Coelho – OAB/DF 23.468

Publicado por

condominionoplay

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